상생임대주택 특례는 일정 요건을 충족한 임대인에게 양도소득세의 거주기간 요건을 완화해 주는 제도예요. 실제로 2년 거주하지 않았더라도 1세대 1주택 비과세 등에 필요한 거주기간 요건을 충족한 것으로 인정받을 수 있어요.
국세청 안내에 따르면 임대료 인상률뿐 아니라 직전 계약과 상생임대차계약의 임대기간, 계약 체결 시점도 함께 확인해야 해요.
상생임대주택 인정 요건
소득세법 시행령 제155조의3에서 정한 주요 요건은 다음과 같아요.
- 직전 임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 해요.
- 주택 취득 후 체결한 직전 계약보다 임대보증금이나 월세 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 체결해야 해요.
- 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 해요.
- 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 해요. 계약금을 지급받은 사실도 증빙할 수 있어야 해요.
주택을 취득하면서 기존 임대차계약을 승계했다면 그 계약은 특례 판단에 필요한 직전 임대차계약으로 인정되지 않아요. 직전 계약의 1년 6개월과 상생임대차계약의 2년 이상 요건도 각각 살펴봐야 해요.
예를 들어 취득 당시 조정대상지역이었던 아파트에 원칙적으로 2년 거주요건이 적용되는 상황이라면, 계약 갱신 때 임대료를 5% 이내로 올리고 이후 계약을 2년 이상 유지했더라도 다른 특례 요건까지 충족해야 거주요건을 면제받을 가능성이 있어요.
임대기간 종료 시점에 따른 양도기한
국세법령정보시스템에 따르면 2026년 10월 1일부터 시행된 개정 규정은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 뒤 주택을 양도해야 하는 기한을 정하고 있어요.
| 상생임대차계약 임대기간 종료 시점 | 양도기한 | 추가 제한 |
|---|---|---|
| 2026년 12월 31일 이전 종료 | 2027년 12월 31일까지 | 해당 기한 확인 |
| 2027년 1월 1일 이후 종료 | 임대기간 종료일부터 1년 이내 | 2029년 12월 31일을 넘길 수 없음 |
예를 들어 2년 임대기간이 2027년 3월 31일에 끝났다면 원칙적으로 2028년 3월 31일까지 양도해야 해요. 임대료와 임대기간 요건을 충족해도 양도기한을 놓치면 거주요건 면제 혜택을 받지 못할 수 있어요.
비과세 요건과 매도 판단
특례를 적용받는다고 양도소득세가 무조건 전액 비과세되는 것은 아니에요. 1세대 1주택 비과세의 다른 요건도 충족해야 하고, 양도가액이 12억 원을 초과하면 초과분의 과세 문제도 확인해야 해요.
매도 시점을 정할 때는 세금 혜택과 함께 집값, 향후 시장 상황, 실제 거주 계획, 임대차계약 종료 시점을 고려할 필요가 있어요. 계약 시기와 주택 취득 당시 조건에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 실제 계약 내용과 보유 이력을 법정 요건에 대조하고 적용 시점의 규정도 확인해야 해요.